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Nov 29, 2023

Piano generale di Ukiah: vale la carta su cui è scritto?

In 2019, the Ukiah City Council initiated the 2040 General Plan (GP) update, a

Nel 2019, il Consiglio comunale di Ukiah ha avviato l'aggiornamento del Piano Generale (GP) 2040, un quadro a lungo termine per la crescita e lo sviluppo futuri, con un'ampia partecipazione dei cittadini, che esprime la visione della comunità per il suo futuro, risultando in un documento di 450 pagine pubblicato in Dicembre del 2022.

Il GP e il codice di zonizzazione designano come il terreno può essere sviluppato: il GP ha una prospettiva a lungo termine, identificando i tipi di sviluppo che saranno consentiti e il codice di zonizzazione regola lo sviluppo attraverso standard specifici come la dimensione del lotto, gli arretramenti edilizi e gli usi consentiti. Lo sviluppo futuro deve soddisfare i requisiti sia del GP che del codice di zonizzazione.

Redwood Credit Union ha recentemente acquistato la proprietà di 20.852 piedi quadrati all'angolo sud-est tra Perkins e Main Street. Dopo aver ricevuto l'approvazione da parte del Design Review Board, la loro proposta per un permesso di sviluppo del sito principale per la costruzione di una struttura della Redwood Credit Union è stata presentata alla Commissione di pianificazione di Ukiah il 10 maggio.

Il direttore dello sviluppo comunitario Craig Schlatter e la responsabile della pianificazione Michelle Irace hanno fatto la presentazione chiedendo l'approvazione del progetto, mentre molti di coloro che erano presenti per un commento pubblico hanno espresso una forte opposizione. Il voto dei commissari è stato diviso con la decisione di rinviare alla prossima riunione in municipio il 14 giugno alle 18:00.

La proposta progettuale prevede: demolizione dei due fabbricati esistenti; costruzione di una struttura Redwood Credit Union di 4.331 piedi quadrati, a un piano, con un bancomat drive-thru; costruzione di due nuovi piazzali carrabili, quello primario da South Main e quello secondario da East Perkins; Il marciapiede di Perkins Street è stato ampliato a 11 piedi; 19 posti auto, un portabiciclette e due stazioni di ricarica per veicoli elettrici; e circa 6.003 piedi quadrati (29%) di paesaggio.

Gli obiettivi e le politiche di GP Downtown Land Use includono: sviluppo residenziale ad alta densità; sviluppo ad uso misto che includa abitazioni, attività commerciali al dettaglio, uffici, spazi aperti; aree vivaci e percorribili piuttosto che negozi al dettaglio non pedonali; limitare il numero dei vialetti di accesso; riutilizzo adattivo di strutture altrimenti obsolete; e conservazione delle strutture residenziali e commerciali di valore storico.

I requisiti del Downtown Zoning Code (DZC) includono: lo sviluppo di un ambiente urbano sano, sicuro, diversificato, compatto e percorribile a piedi; ingressi (corridoio di Perkins Street) che riflettono il senso del luogo di Ukiah; edifici commerciali ad uso misto; preservare e valorizzare il centro storico.

Quanto segue è tratto da una recente intervista con Dennis Crean, cittadino preoccupato; Pinky Kushner, attivista cittadino; Alan Nicholson, architetto ed ex membro del Design Review Board della città per oltre 15 anni; e Linda Sanders, ex commissaria all'urbanistica per 12 anni andata in pensione nel 2020.

"Ho avuto tutto il tempo per pensarci", dice Crean "e ciò che RCU vuole costruire non è lo sviluppo giusto per quel particolare sito. Il piano proposto è in conflitto con la visione, gli obiettivi e le politiche del GP e il progetto non lo fa." conformarsi a diversi elementi fondamentali della DZC.

"Secondo il GP, un aspetto primario per l'area del centro è l'uso misto, l'alta densità, ma RCU prevede di realizzare un utilizzo del 10% dello spazio rispetto a quanto potrebbe essere teoricamente consentito; è un edificio molto piccolo con la maggior parte dell'area destinata a parcheggio e vialetti: bassa densità su un grande lotto suddiviso in zone e destinato ad alta densità.

"Sebbene il DZC richieda che i nuovi edifici del centro siano a due o tre piani, RCU ha proposto un edificio a un piano, uno sviluppo monouso quando il GP incoraggia l'uso misto.

"Quando pensi al cuore del centro cittadino - e in questo caso al vero cuore storico dove AT Perkins costruì una stalla per il mangime nel 1857 - non pensi a un piccolo edificio circondato da un grande parcheggio; quello si chiama un centro commerciale, la posizione migliore per quel tipo di utilizzo. Vedendo una foto dell'edificio che RCU propone, puoi immaginarlo in qualsiasi periferia, in qualsiasi città; questo progetto non esalta il carattere di Ukiah, non si adatta a quel posto."